Letzte Hürden vor dem Spieljochbahn Verkauf

Beim morgigen Bürgerforum will Bürgermeister Mainusch die Fügenerinnen und Fügener über den Stand der Verhandlungen zum Verkauf der Spieljochbahn informieren. Die Euphorie in der Bevölkerung für eine Abtretung der Anteile an die Schultz Beteiligungs GesmbH ist weiterhin ungebrochen. Nach den zu erwartenden positiven Beschlüssen in den Gremien am nächsten Mittwoch (27.) , ist der Verkauf quasi in trockenen Tüchern. Experten melden nun allerdings Bedenken an.

 

Vorweg wollen wir an dieser Stelle kurz festhalten, dass auch im Team FügenBlog die einhellige Meinung – in Anbetracht der aktuellen politischen und wirtschaftlichen Lage – eindeutig für einen Verkauf an Heinz Schultz spricht. In der letzten Woche erreichten uns aber vermehrt Anfragen über die rechtliche Einwandfreiheit, dieses Verkaufs.
Unsere Recherchen zu dieser Thematik wollen wir euch natürlich nicht vorenthalten!

 

Einerseits trat die Frage auf, ob der aktuell kursierende Kaufpreis vertretbar ist, und hier seitens der Verhandler (sowohl von Gemeinde, als auch TVB) das bestmögliche Ergebnis erzielt wurde. Andererseits fragten sich einige unserer LeserInnen, ob hier nicht eine öffentliche Ausschreibung erforderlich gewesen wäre.

 

Müsste der vorliegende Verkauf öffentlich ausgeschrieben werden?

Vorweg ist hierzu festzuhalten, dass für einen Grundstücksverkauf seitens der öffentlichen Hand keine generelle Ausschreibungspflicht besteht, er „unterliegt nur ausnahmsweise dem Vergaberecht“. (vgl. Artikel von Rechtsanwalt Dr. Clemens Lintschinger, MSc)

 

„Der Verkauf eines unbebauten oder bebauten Grundstücks durch einen öffentlichen Auftraggeber ist in der Regel kein öffentlicher Bauauftrag, da ein solcher Auftrag die Ausführung von Bauvorhaben zum Gegenstand haben muss. […] Diese Frage stellt sich insbesondere dann, wenn Festlegungen über die künftige Verwendung des Grundstücks vertraglich geregelt werden.“ (ebda)

 

Dieser Ausschnitt aus dem Artikel des oben genannten Rechtsanwalt ist durchaus wichtig, in der Einschätzung der aktuellen Situation. Der erste Satz aus dem obenstehenden Zitat lässt weitere Zweifel im Hinblick auf die rechtliche Einwandfreiheit des Verkaufs der Spieljochbahn aufkommen.

Ähnlich sieht das auch ein vom Team FügenBlog zu dieser Thematik konsultierter Experte, der in seiner Einschätzung ebenfalls darauf verweist, dass bei Baumaßnahmen als integrierter Teil des Kaufvertrages das Vergaberecht zum Tragen kommt.
Seiner Einschätzung nach, sei beim vorliegenden Fall Baugeschehen integriert, da sich Heinz Schultz im Zuge der Kaufverhandlungen dazu verpflichtet haben soll, die Bahn deutlich auszubauen bzw. alte Bahneinrichtungen zu erneuern und zwar sehr zeitnah.

Ausschlaggebend für diese Beurteilung dürfte nicht nur die geplante Modernisierung des 3er Sessellifts am Joch sein, sondern auch und vor allem der Tausch der bisherigen Zubringer Gondelbahn vom Tal in eine 10er Gondel, und die geplanten Investitionen in den Ausbau des Speicherteichs und die dazugehörige Erweiterung der Beschneiungsanlage. Hierzu hätte sich Schultz gegenüber den bisherigen Eigentümern verpflichtet. Der Verkauf der Anteile der öffentlichen Hand an der Spieljochbahn ist somit indirekt mit der Ausführung eines Bauvorhabens verbunden.

 

Wurden die Anteile an der Bahn unter Wert verkauft?

Nicht nur, dass eventuell eine öffentliche Ausschreibung des Verkaufs der Anteile an der Spieljochbahn nötig gewesen wäre, auch der kolportierte Kaufpreis erregte in den letzten Tagen und Wochen die Gemüter.

Wie im FügenBlog bereits zu lesen war, „ist von einer möglichen Ablösesumme an die Gemeinde Fügen von 3,5 Mio. Euro die Rede, der TVB soll für dessen Anteile 2 Mio. Euro bekommen, die auf 10 Jahre verteilt ins Marketingbudget einbezahlt werden sollen“. Zudem solle Schultz zusätzlich noch alle bis dato ausstehenden Altlasten der Bahn übernehmen, was einer Summe von rund 20 Mio. € entsprechen soll.

Was von Kritikern immer wieder als zweifelhaft benannt wird, ist die Frage, wie der derzeitige Kaufpreis zustande kam. Nach bisherigen Informationen des FügenBlog gibt es (noch) keine neutralen Gutachten zum tatsächlichen Wert der zu veräußernden Anteile an der Spieljochbahn.

 

Fehlendes Expertengutachten

Von LeserInnen des FügenBlog, als auch seitens eines von uns daraufhin konsultierten Experten kommt die Forderung, dass für die Gemeinde ein neutraler Sachverständiger, bzw. ggf. sogar mehrere, die Bahn schätzen müsste. Auch wenn es lt. Bilanz eine buchhalterische Summe des Anlagevermögens gebe, sollte man hier noch mindestens ein externes Gutachten einholen.

Als Vergleichsbeispiel wurde die Abwicklung des Kaufs des Schloss Fügen – ehem. ‚Bubenburg‘ durch die Gemeinde Fügen genannt. Hierzu wurden damals gleich drei unterschiedliche Gutachten vorgelegt. Das eine war seitens der früheren Eigentümer des Schlosses, dem seraphischen Liebeswerk, beauftragt. Das zweite Gutachten wurde von der Gemeinde Fügen eingeholt, und das dritte wurde seitens der Tiroler Landesregierung erstellt.

Auffallend dabei: speziell bei den Gutachten der Käufer und der Verkäuferseite gab es eine beträchtliche Differenz. Ähnliches sei deshalb auch in Bezug auf die Spieljochbahn anzunehmen, und letztlich nur mittels mehrerer, unabhängiger Experteneinschätzungen zu klären.

 

Zu niedrig angesetzter Kaufpreis

Ohne die entsprechenden Gutachten ist die Diskussion über den Kaufpreis natürlich reine Mutmaßung. Trotzdem versuchen wir hier, eine einigermaßen qualifizierte Einschätzung der Lage abzubilden.

Ein namhafter Fügener Touristiker gab gegenüber dem FügenBlog folgende Schätzung zum aktuellen Wert der Spieljochbahn ab:

  • ca. 22 Mio. Investitionsvolumen (Panoramabahn Geols inkl. Ausbau Speicherteich)
  • ca. 11 Mio. Grundstücke Parkplätze Spieljochbahn Talstation (gewidmete Gründe!)
  • 7-10 Mio. Anlagen (Bahn, Pistengeräte udgl., restliche Gründe)
    [Anm.: niedrig geschätzt]
  • (2019 alle Altlasten getilgt)

Dies ergibt in Summe einen Betrag rund 40 Mio. € (Investition Speicherteich muss erst noch getätigt werden), was sich wesentlich von der oben genannten Angebotssumme von rund 25,5 Mio. (für die Anteile des TVB und der Gde Fügen an der Bahn) unterscheidet.

2016-07-19
Abbildung der aktuellen Flächenwidmungen und des örtlichen Raumordnungskonzepts mit Fokus auf den Bereich rund um die Spieljochbahn

 

An der Fügen Bergbahn GmbH hält die öffentliche Hand lt. online Firmenbuchauszug die folgenden Anteile:

  1. Gde Fügen 51,94%
  2. TVB Erste Ferienregion 41,59%
  3. Gde Fügenberg 6,24%
  4. Rest Kleinstaktionäre

An der Fügen-Bergbahn GesmbH & Co KG hält die Gde Fügen lt. online Auskunft 5 Mio. € plus weitere 1,35 Mio. € als Kommanditist, der TVB 4 Mio. € + zusätzlich 1 Mio € als Kommanditist, und die Gde Fügenberg 0,6 Mio. € + 300.000 € als Kommanditist. (alle Beträge gerundet!)

Nicht zu vergessen sind hier auch noch die jeweiligen Haftungsübernahmen, die buchhalterisch einem Kredit gleichzusetzen sind, jedoch bis jetzt nie schlagend geworden sind. (keine konkreten Summen genannt)

 

Setzt man all diese Beträge in einen Kontext, so wird selbst dem absoluten Laien deutlich, dass hier entweder eine enorme Wertminderung passiert sein muss, oder aber der Verhandlungsspielraum seitens des Kaufinteressenten sehr weit ausgeschöpft wurde. Ein Kritiker ging in seiner Argumentation gegenüber dem FügenBlog sogar so weit, hier von einer – verbotenen – staatlichen Beihilfe zu sprechen!

 

„[…] ist bei Immobilientransaktionen der öffentlichen Hand große Vorsicht geboten. Verkauft nämlich die öffentliche Hand ein Grundstück unter Wert, erwächst dem Käufer ein ungerechtfertigter Vorteil, weil er das Eigentum des Steuerzahlers für weniger erwirbt, als es „wirklich“ wert ist: eine verbotene staatliche Beihilfe.“ (aus DiePresse.com)

und weiter:
„Die Ermittlung des „wahren“ Marktwerts einer Immobilie bei Grundstücksverkäufen der öffentlichen Hand ist also zentral, um unzulässige Wettbewerbsverzerrungen zu vermeiden. Bedenkt man, dass etwa im Fall der Gemeinden dieselben politischen Entscheidungsträger indirekt den Marktwert einer Immobilie (mit-)beeinflussen (Stichwort: Umwidmungen), die letztlich auch über Immobilientransaktionen der Gemeinde zu entscheiden haben, wird klar, wie wichtig transparentes Verwaltungshandeln hier ist.“

Verfolgt man diese Argumentation schlüssig weiter, und geht man von einem Marktwert von 40 Mio. Euro der Bahn (inkl. Liegenschaften udgl) aus, diese aber um 5,5 Mio. € Barertrag plus Schuldenübernahme von rund 20 Mio. verkauft wird, könnte es sich rein rechtlich gesehen theoretisch um die Gewährung einer staatlichen Beihilfe über 15 Mio. Euro handeln!

„Die Gefahr eines Verstoßes gegen das Beihilfenrecht ist nämlich nicht bloß theoretisch, macht die Kommission doch regelmäßig von ihrem Recht Gebrauch, die Rückforderung unrechtmäßig gewährter Beihilfen (inklusive Zinsen!) anzuordnen. Zusätzlich können Immobilienverkäufe, die gegen Beihilfenrecht verstoßen, von Nichtigkeit und Rückabwicklung betroffen sein.“ (ebendort)

 

Conclusio

Bevor der Verkauf der öffentlichen Anteile an der Spieljochbahn also tatsächlich vertraglich besiegelt wird, gilt es für beide Seiten, die oben genannten Punkte zu bedenken und eventuell noch letzte Korrekturmaßnahmen einzuleiten. Schließlich will sich keine der beteiligten Parteien eine Strafe einhandeln, oder gar eine Rückabwicklung riskieren. Für ein zukunftsfittes Schigebiet sollten nun endlich alle an einem Strang ziehen! Ein Lob in diesem Zusammenhang also auch an die Kritiker, die sich hier vorab öffentlich zu den möglichen Problemlagen äußern, konstruktiv an einer für alle Seiten zufriedenstellenden Lösung mitarbeiten und nicht erst im Nachhinein ihre Meinung kundtun!

Mit zwei Juristen an der Gemeindespitze sollten die eben beschriebenen Problemlagen relativ unkompliziert zu klären sein. Endgültig klären könnte diese Fragen letztendlich wohl nur ein Gericht, aber so weit muss man es hoffentlich gar nicht erst kommen lassen. Dennoch wäre den Entscheidungsträgern, die jetzt in der Verantwortung sind, anzuraten, zukünftig eine breitere Basis, oder zumindest mehrere entsprechend kompetente Fachleute in den Entscheidungsfindungsprozess einzubinden, um Missverständnisse und zweifelhafte Sachverhalte bereits im Vorfeld auszuräumen.

 

Für alle, die sich im Detail mit der Thematik auseinandersetzen möchten, die folgende Leseempfehlung:

 

ad 1 – Ausschreibungspflicht/Vergaberecht):
  • RICHTLINIE 2004/18/EG DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS UND DES RATES vom 31. März 2004 über die Koordinierung der Verfahren zur Vergabe öffentlicher Bauaufträge, Lieferaufträge und Dienstleistungsaufträge (pdf)
  • Bundesgesetz über die Vergabe von Aufträgen (Bundesvergabegesetz 2006 – BVergG 2006) (online abrufbar hier)
  • Rechtssprechung des EuGh in der Rechtssache C‑451/08 – „Verfahren zur Vergabe öffentlicher Bauaufträge – Öffentliche Bauaufträge – Begriff – Verkauf eines Grundstücks, auf dem der Erwerber später Bauleistungen durchzuführen beabsichtigt, durch eine öffentliche Einrichtung – Bauleistungen, die städtebaulichen Zielen einer Gebietskörperschaft entsprechen“ (hier nachlesen)
  • Rechtssprechung des UVS Steiermark -„Kann ein Liegenschaftsverkauf auch eine Ausschreibungspflicht auslösen?“ (hier)
ad 2 – Kostenschätzung):
  • Startschuss für Verkauf von nicht strategischen Immobilien (hier)
  • Wenn die öffentliche Hand mit Immobilien handelt (hier)
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2 Gedanken zu “Letzte Hürden vor dem Spieljochbahn Verkauf

  1. Wenn ich durch Fügen fahre, fällt mir in den letzten Wochen auf, dass an allen Ecken und Enden Infotafeln stehen. An den unmöglichsten Stellen. Es mutet nach einem Dorf der Tafeln an, dabei steht am Dorfplatz doch die grosse Infowand!
    Wenn man vom Zillerweg in die Hauptstrasse biegt wird die Sicht von einer Tafel eines Hotels, die am Zaun des Stiplerbauern befestigt ist, total beeinträchtigt…..

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  2. Wozu hat man sich für die Verträge namhafter RAe bedient, wenn nun wieder die Haarspalterei beginnt ? Waren die nicht in der Lage die oa Punkte anzusprechen bzw. auszuverhandeln ?
    Wenn man ein Haar in der Suppe finden will, dann findet man es. Tatsache ist, dass in Fügen derzeit eine positive Stimmung, ja Aufbruchstimmung herrscht, weil endlich etwas weitergeht. Tatsache ist auch, dass in der Vergangenheit viele Fehlinvestitionen passiert sind, die letztendes nicht viel gebracht , aber viel Geld verschlungen haben. Ich bin nach wie vor überzeugt, dass die Panorma Geolsbahn eine solche Fehlinvestition ist.

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